기본 세율 및 장특공제

• 세율: 보유 2년 이상 시 일반 누진세율(6~45%) 적용
• 단기세율: 1년 미만 50%, 2년 미만 40% (주택보다 세율이 낮음)
• 장기보유특별공제: 3년 이상 보유 시 매년 2%씩 가산하여 최대 30% (15년 이상) 공제

부가가치세 (매우 중요)

상가는 토지와 건물로 구분되며, 건물분 양도가액의 10%를 부가가치세로 납부해야 합니다. (토지는 면세)
※ 포괄양수도 계약을 맺을 경우 부가세 납부 및 환급 절차를 생략할 수 있습니다.

양도가액 12억 원 기준 계산법

절세 팁 (용도 변경)

매도 전 상가 부분을 주택으로 용도 변경하여 전체를 주택으로 만들어 비과세를 받는 방법이 있었으나, 2022년 10월 이후 용도변경일부터 보유/거주기간을 새로 기산하도록 세법이 강화되었으므로 주의가 필요합니다.

원조합원 vs 승계조합원

• 원조합원: 관리처분계획인가일 이전부터 보유한 자. 기존 주택의 양도차익과 입주권 전환 후 양도차익을 합산하여 계산합니다.
• 승계조합원: 관리처분계획인가일 이후 프리미엄을 주고 입주권을 매수한 자. 입주권 상태 매도시 장특공제가 전면 배제됩니다.

원조합원 분리 과세 (입주권 상태 매도 시)

입주권 상태에서 매도할 경우, 장기보유특별공제는 '종전 주택분(취득일~관리처분인가일)' 양도차익에 대해서만 적용됩니다. 인가일 이후 발생한 프리미엄분 차익에는 장특공제가 적용되지 않습니다.
※ 디에이치 방배의 경우 최초관리처분인가일(16.7.13) 기준의 비례율 133%를 곱한 권리가액에 대한 차익까지만 장특공제가 적용됩니다.